Etxebizitza erosi nahi?

ENTREVISTA | BORJA MATEO, EXPERTO EN MERCADO INMOBILIARIO

«La forma más efectiva de destruir un capital es mediante la adquisición de una casa»

Convencido de que la burbuja inmobiliaria tardará aún unos años en desinflarse del todo, Borja Mateo recomienda esperar todavía unos años: «Pisos, hasta 2015-2016, ni tocar», afirma con rotundidad. A su juicio, la compra de una casa es en este momento «la forma más efectiva de destruir un capital». Tampoco ve una oportunidad en los pisos de protección o en los que venden las entidades financieras.

Joseba SALBADOR | DONOSTIA

Borja Mateo es un viejo conocido en los foros donde se discute sobre la compra-venta de vivienda. Autor de los libros «Cómo sobrevivir al crack inmobiliario» y de «La verdad sobre el mercado inmobiliario español» (Editorial Manuscritos), explica a GARA los entresijos de una realidad que se ha convertido en un serio problema para miles de ciudadanos.

Los datos del mercado inmobiliario que se han hecho públicos a cierre de 2011 reflejan que se mantiene la caída en el precio de la vivienda, aunque en porcentajes que no llegan al 10%, sobre todo en algunas zonas concretas como Donostia o la margen derecha de Bilbo. ¿Qué hay de cierto en todo ello?

En primer lugar, hay que distinguir entre el precio de tasación, el de salida y el de compra-venta efectiva. Los precios de tasación son los realizados por el sistema financiero. Su fin primordial es dar a entender que los precios de las viviendas han bajado lo mínimo con el fin de que la gente piense que las necesidades de financiación de la banca parezcan menos que las reales. Según este índice, que es al que se refiere usted, y que es usado por Fomento, los precios de los pisos habrían bajado alrededor del 22% desde el inicio de la burbuja.

Luego están los precios de salida, que son los del preciómetro, fotocasa y demás portales. Según esos datos, y a nivel estatal, los precios habrían bajado el 27%. Se trata de los precios a los que los vendedores quieren vender sus casas.

Y finalmente, están los de compra venta-efectiva. Reflejan la bajada de los precios de venta real e indican que los precios ya han bajado alrededor del 43% en el conjunto de España. El único que existe es el de Tecnocasa.

En Euskal Herria los precios de los pisos ya han bajado mucho más de lo que la gente lo percibe; si uno no está metido en la negociación de la compra de un piso, con la única copla con la que se queda es con la de los anuncios de los pisos, pero no con los precios a los que se venden finalmente. Respecto a los precios de salida (los de los anuncios), hay que restarles un 15-20%.

En el mercado de segunda mano, ya han bajado el 42% en Nafarroa, el 28% en Araba, alrededor del 35% en Gipuzkoa y el 32% en Bizkaia. En Bilbao la bajada ronda ya el 32%, en Iruñea el 38%,y en Donostia el 34%. Con una población que se está envejeciendo a pasos agigantados, los precios bajaran aún mas, es cuestión de esperar.

¿Es por eso que afirma que el mejor comprador es el que no compra en este momento?

Sin lugar a dudas. ¿Para qué comprarse algo cuando sabemos que su precio va a bajar aún más? ¿No resulta de locos? A la gente le costó Dios y ayuda creerse que existía una burbuja, que los precios podrían bajar, que ya estaban bajando... Ahora la última breva que ha de caer es «los precios bajarán aún más», y esa caerá seguro. Las dinámicas de bajadas de precios de los pisos son imparables, pero dejarán en el camino a mucha gente empobrecida que se tragaba la milonga de que los precios ya no iban a bajar más.

El que compre un piso ahora es carne de cañón de desahucio judicial y, si estaba informado, será el único responsable de su suerte... y si no, que se espabile.

Por el contrario, al propietario de un piso le está recomendando que lo venda ahora, que no lo ponga en alquiler.

Lógico. ¿No vendería usted algo cuyo precio sabe que mañana sera menor? Hay gente que se cree que esperando venderá su piso más caro mañana que hoy... Craso error que se paga muy caro. En Japón, los precios de los pisos desde inicios de los 90 ya han bajado el 84%.

Para el conjunto de España, y teniendo en cuenta el efecto de la inflación, predigo bajadas de precios de pisos del 65-85% hasta que la corrección haya finalizado. Con bajadas nominales del 43% que ya han tenido lugar, eso equivale a bajadas reales del 49%. El número de ventas se ha desplomado el 75% desde máximos; ahora lo que nos hace falta son correcciones mucho más fuertes sumadas a un aumento significativo en el número de venta, algo que solo sucederá cuando los precios de los pisos bajen más.

En diez años la gente ya no hablará de la vivienda como un problema, porque, con las bajadas que se están produciendo, ya no lo será. Parecerá una contradicción, pero, en temas de vivienda, estamos mucho mejor ahora que hace seis años en el pico de la burbuja. La burbuja que se gestó entre los años 1973-2006 y que se corrigió solo parcialmente a principios de los 80 y de los 90, se está corrigiendo totalmente en estos momentos. Ahora, como no controlamos nuestra propia divisa, no podemos atraer capitales extranjeros, así que la única salida es la devaluación interna: bajadas masivas de salarios, precios de activos y demás.

Respecto a la vivienda protegida, ¿cuál es la principal recomendación que realiza?

Yo no recomiendo nada a nadie. Hay que ver caso por caso, pero, en principio, mucho mejor el mercado de segunda mano, porque los precios de las viviendas de protección oficial están muy por encima del precio de mercado de segunda mano ya desde 2008. De hecho, en Madrid y Cataluña no han tenido más remedio que poner guardas de seguridad ya que, al no ser vendidas, se les llenan de okupas.

¿Cuáles son las razones del descenso de los precios? El excedente de oferta es obvio, pero ¿existen más razones?

Efectivamente, existe una oferta que supera a la demanda en 16 veces. Para que nos hagamos una idea, el número de pisos vacíos, a la venta o en construcción, es de 5,9 millones, mientras que la demanda está en las 175.000 unidades. Para el País Vasco Peninsular tenemos alrededor de 85.000 viviendas a la venta o en construcción y otras tantas vacías.

La forma más efectiva de destruir un capital es mediante la adquisición de una casa.

¿Cómo influyen en los precios las dificultades para obtener financiación?

Mucho... en la mente de la gente que no entiende qué esta sucediendo. A mil años de hipoteca, el importe prestado es mucho mayor que a veinte. Es el sueño de los vendedores. A ellos les importa un pimiento que el comprador se tenga que hipotecar el resto de su vida, lo único que quieren es vender al mayor precio posible sea cual sea éste.

Es estos momentos, la financiación pasó a la historia: el único problema para que el mercado inmobiliario se recupere es que los vendedores se resisten a adaptarse a la realidad. A la fuerza ahorcan; cuanto más espere uno a vender su piso, mayores rebajas tendrá que aplicar. El que crea que los precios van a subir en los próximos años o que se van estabilizar, vive en Marte.

Por los conocimientos que tiene del sector, ¿es tan preocupante el mercado del crédito? ¿Cuál es la situación de las entidades vascas?

No quiero comentar casos particulares. El problema de los bancos es que la gente no se cree que los activos (pisos) que garantizan las deudas cubran lo adeudado. El problema es que si se reconoce el valor real de las casas, los pisos bajarían aún mucho más y los agujeros de la banca serían aún mucho mayores de los actuales, que ya son de órdago. A la banca hay que apretarla, pero sin ahogarla, es decir, hay que obligarle a reconocer pérdidas, pero sin llevarla al abismo de tener que decir toda la verdad sobre su situación sin haberle dado un tiempo para crear un colchón de contención de las pérdidas.

¿Y qué está ocurriendo con las viviendas pendientes de primera ocupación propiedad de las entidades de crédito? ¿Constituyen una buena oportunidad?

No. Comprarse un piso ahora es de verdaderos locos. Los pisos en construcción saldrán al mercado en los próximos años, saldrán más de particulares, muchas casas irán al mercado de alquiler, con lo que estos bajarán aún más; también lo harán los pisos. Pisos, hasta 2015-2016, ni tocar. Ahora es la hora de alquilar, de renegociar precios a la baja y de esperar a que los precios bajen aún mucho más.

Usted ha señalado en más de una ocasión que el diferencial con que financian las entidades es cada vez mayor. ¿No es esto contradictorio con el descenso de los precios, teniendo en cuenta además la evolución del Euribor de las últimas semanas?

Los bancos tienen un porrón de pisos a la venta, por lo que dan grandes condiciones de financiación para adquirir sus propios pisos. El mercado de segunda mano les importa un bledo, ya que ahora están lamiéndose las heridas, de ahí que no presten para el mercado de segunda mano. Si se compra un piso a 100 de un banco y al día siguiente se desea vender en el mercado de segunda mano, el precio más alto que se obtendrá será de 72. La compra de un piso de un banco acarrea de forma inmediata una pérdida del 25-30% de su valor. Los bancos ni prestan ni prestarán, por cómo están y por la reforma de Basilea III, que limitará mucho su capacidad de prestar.

Acaba de poner a la venta un nuevo libro: «Cómo sobrevivir al crack inmobiliario». ¿Cuál es la tesis principal que mantiene en dicha publicación?

Comprador no compres; inquilino renegocia tu alquiler; vendedores, vended echando virutas; casero, ¿no has pensado en vender? Los precios de los pisos bajarán aún un pico grande... Esto no hay quien lo pare.

Bielsa. Sobre el autoestima

Que el fracaso no deteriore su autoestima

 Los momentos de mi vida en los que yo he crecido tienen que ver con los fracasos; los momentos de mi vida en los que yo he empeorado tienen que ver con el éxito.

El éxito es deformante, relaja, engaña, nos vuelve peor, nos ayuda a enamorarnos excesivamente de nosotros mismos; el fracaso es todo lo contrario, es formativo, nos vuelve sólidos, nos acerca a las convicciones, nos vuelve coherentes. Si bien competimos para ganar, y trabajo de lo que trabajo porque quiero ganar cuando compito, si no distinguiera qué es lo realmente formativo, y qué es secundario, me estaría equivocando.

Uno vive y necesariamente necesita jerarquizar virtudes, decir: `estas son las virtudes que rescato en los demás y quisiera para mí, que respeto, que valoro'.

A mí el deporte me dio ese parámetro, yo aprendí por el deporte que la generosidad es mejor que la indiferencia, aprendí el valor de la significación del coraje, aprendí la importancia del esfuerzo y aprendí lo trascendente de la rebeldía. Son los tres o cuatro elementos con lo que yo después traté de orientar mi vida. No necesariamente tienen que ser ellas las elegidas, pero sí es indispensable que uno sepa las virtudes alrededor de las cuales quiere vivir.

Estoy absolutamente convencido de que la fama y el dinero son valores intrascendentes. Pasa que claro, nos las describen con un peso tan significativo, que pareciera imposible resistirse a valorarlos. Creo que el espíritu amateur, el amor hacia la tarea, es el único que vuelve satisfactorio el tránsito por el trabajo. Cuando observo de qué manera son descritos hacia el público las celebridades, los ídolos, lamento muchísimo que se jerarquicen ese tipo de cosas, que se describan millonarios, que se los describa famosos, que se los describa extraídos de la realidad social, fuera de la gente común.

Sí estoy convencido de una cosa: fui feliz cuando disfrute del amateurismo, fui feliz cuando crecí enamorado de mi trabajo, yo tengo un amor profundo por el fútbol, por el juego, por la esquina, por el baldío, por el picado, por la pelota. Y desprecio todo lo añadido, todo lo que fueron agregando para convertirlo extrañamente en deseado.

Para explicar un poquito mejor esto, sé que la alegría de un triunfo en un partido dura cinco minutos, termina el partido y hay una sensación de efervescencia, una sensación de adrenalina a tope, que genera excitación y felicidad. Pero son apenas cinco minutos y después hay un vacío enorme y grandísimo. Y una soledad indescriptible.

Quiero insistir con que mucho mejor es ser prestigioso que popular, que mucho más importante es el recorrido con que uno llega a un lugar, que el éxito o no, que se obtenga en la búsqueda. Que los hechos son mucho más significativos que las palabras, que demostrar es más importante que hablar, que hay que permitir que ingrese la información que riega nuestra parte noble y evitar que ingrese la información que riega nuestros bajos instintos. Nunca me dejé tentar con los elogios. Los elogios en el fútbol son de una hipocresía absoluta.

El fútbol está concebido así, tiene que haber una gran alegría o una gran tristeza. Derrota o victoria, sangre o aplauso, son valores muy caros al ser humano. Entonces, en el fracaso sufro mucho la injusticia del trato, no lo logré nunca dominar eso.

Siempre sufro mucho cuando perdemos y cuando soy maltratado, pero sí logré no creerme la duración del éxito. Como no se revisa porque ganaste, da lo mismo que te adulen por haber ganado, no porque mereciste ganar, por el recurso por el que ganaste, entonces tuve claro siempre que esa franela, porque ése es el termino, es impostora.

No permitan que el fracaso les deteriore la autoestima. Cuando ganas, el mensaje de admiración es tan confuso, te estimula tanto el amor hacia uno mismo y eso deforma tanto... Y cuando perdés sucede todo lo contrario, hay una tendencia morbosa a desprestigiarte, a ofenderte, sólo porque perdiste.

En cualquier tarea se puede ganar o perder, lo importante es la nobleza de los recursos utilizados, eso sí es importante; lo importante es el tránsito, la dignidad con que recorrí el camino en la búsqueda del objetivo. Lo otro es cuento para vendernos una realidad que no es tal.

MARCELO BIELSA | PUBLICADO EN EL DIARIO ARGENTINO «LA NACIÓN» EL 14 DE JUNIO DE 2002

Faltsutasuna

10 estrategias de manipulación mediática

Noam Chomsky y las 10 Estrategias de Manipulación Mediática
El lingüista Noam Chomsky elaboró la lista de las “10 Estrategias de Manipulación” a través
de los medios
1. La estrategia de la distracción El elemento primordial del control social es la estrategia
de la distracción que consiste en desviar la atención del público de los problemas
importantes y de los cambios decididos por las élites políticas y económicas, mediante la
técnica del diluvio o inundación de continuas distracciones y de informaciones insignificantes.
La estrategia de la distracción es igualmente indispensable para impedir al público
interesarse por los conocimientos esenciales, en el área de la ciencia, la economía, la
psicología, la neurobiología y la cibernética. ”Mantener la Atención del público distraída, lejos
de los verdaderos problemas sociales, cautivada por temas sin importancia real. Mantener al
público ocupado, ocupado, ocupado, sin ningún tiempo para pensar; de vuelta a granja como
los otros animales (cita del texto ‘Armas silenciosas para guerras tranquilas)”.
2. Crear problemas y después ofrecer soluciones. Este método también es llamado
“problema-reacción-solución”. Se crea un problema, una “situación” prevista para causar
cierta reacción en el público, a fin de que éste sea el mandante de las medidas que se desea
hacer aceptar. Por ejemplo: dejar que se desenvuelva o se intensifique la violencia urbana, u
organizar atentados sangrientos, a fin de que el público sea el demandante de leyes de
seguridad y políticas en perjuicio de la libertad. O también: crear una crisis económica para
hacer aceptar como un mal necesario el retroceso de los derechos sociales y el
desmantelamiento de los servicios públicos.

3. La estrategia de la gradualidad. Para hacer que se acepte una medida inaceptable,
basta aplicarla gradualmente, a cuentagotas, por años consecutivos. Es de esa manera que
condiciones socioeconómicas radicalmente nuevas (neoliberalismo) fueron impuestas
durante las décadas de 1980 y 1990: Estado mínimo, privatizaciones, precariedad,
flexibilidad, desempleo en masa, salarios que ya no aseguran ingresos decentes, tantos
cambios que hubieran provocado una revolución si hubiesen sido aplicadas de una sola vez.
4. La estrategia de diferir. Otra manera de hacer aceptar una decisión impopular es la de
presentarla como “dolorosa y necesaria”, obteniendo la aceptación pública, en el momento,
para una aplicación futura. Es más fácil aceptar un sacrificio futuro que un sacrificio
inmediato. Primero, porque el esfuerzo no es empleado inmediatamente. Luego, porque el
público, la masa, tiene siempre la tendencia a esperar ingenuamente que “todo irá mejorar
mañana” y que el sacrificio exigido podrá ser evitado. Esto da más tiempo al público para
acostumbrarse a la idea del cambio y de aceptarla con resignación cuando llegue el
momento.
5. Dirigirse al público como criaturas de poca edad. La mayoría de la publicidad dirigida
al gran público utiliza discurso, argumentos, personajes y entonación particularmente
infantiles, muchas veces próximos a la debilidad, como si el espectador fuese una criatura de
poca edad o un deficiente mental. Cuanto más se intente buscar engañar al espectador, más
se tiende a adoptar un tono infantilizante. Por qué? “Si uno se dirige a una persona como si
ella tuviese la edad de 12 años o menos, entonces, en razón de la sugestionabilidad, ella
tenderá, con cierta probabilidad, a una respuesta o reacción también desprovista de un
sentido crítico como la de una persona de 12 años o menos de edad (ver “Armas silenciosas
para guerras tranquilas”)”.
6. Utilizar el aspecto emocional mucho más que la reflexión. Hacer uso del aspecto
emocional es una técnica clásica para causar un corto circuito en el análisis racional, y
finalmente al sentido critico de los individuos. Por otra parte, la utilización del registro
emocional permite abrir la puerta de acceso al inconsciente para implantar o injertar ideas,
deseos, miedos y temores, compulsiones, o inducir comportamientos…
7. Mantener al público en la ignorancia y la mediocridad. Hacer que el público sea
incapaz de comprender las tecnologías y los métodos utilizados para su control y su
esclavitud. “La calidad de la educación dada a las clases sociales inferiores debe ser la más
pobre y mediocre posible, de forma que la distancia de la ignorancia que planea entre las
clases inferiores y las clases sociales superiores sea y permanezca imposible de alcanzar
para las clases inferiores (ver ‘Armas silenciosas para guerras tranquilas)”.

8. Estimular al público a ser complaciente con la mediocridad. Promover al público a
creer que es moda el hecho de ser estúpido, vulgar e inculto…
9. Reforzar la autoculpabilidad. Hacer creer al individuo que es solamente él el culpable
por su propia desgracia, por causa de la insuficiencia de su inteligencia, de sus capacidades,
o de sus esfuerzos. Así, en lugar de rebelarse contra el sistema económico, el individuo se
auto desvalida y se culpa, lo que genera un estado depresivo, uno de cuyos efectos es la
inhibición de su acción. Y, sin acción, no hay revolución!
10. Conocer a los individuos mejor de lo que ellos mismos se conocen. En el transcurso
de los últimos 50 años, los avances acelerados de la ciencia han generado una creciente
brecha entre los conocimientos del público y aquellos poseídos y utilizados por las élites
dominantes. Gracias a la biología, la neurobiología y la psicología aplicada, el “sistema” ha
disfrutado de un conocimiento avanzado del ser humano, tanto de forma física como
psicológicamente. El sistema ha conseguido conocer mejor al individuo común de lo que él
se conoce a sí mismo. Esto significa que, en la mayoría de los casos, el sistema ejerce un
control mayor y un gran poder sobre los individuos, mayor que el de los individuos sobre sí
mismos.

 “Reproduzca esta información, hágala circular por los medios a su alcance: a mano, a máquina, a 
mimeógrafo, oralmente. Mande copias a sus amigos: nueve de cada diez las estarán esperando. 
Millones quieren ser informados. El terror se basa en la incomunicación. Rompa el aislamiento. 
Vuelva a sentir la satisfacción moral de un acto de libertad. Derrote el terror. Haga circular esta 
información”.
Rodolfo Walsh